Como uma empresa Berkshire Hathaway está interrompendo discretamente o setor de construção

A MiTek Modular Initiative, que tem o apoio do conglomerado de Warren Buffett, está apostando alto na construção modular, algo que poucas empresas foram capazes de navegar com sucesso.

Como uma empresa Berkshire Hathaway está interrompendo discretamente o setor de construção

Durante décadas, arquitetos e empresários argumentaram que a indústria da construção está madura para a industrialização. Tirar o complicado, lento e caro processo de construção do local de trabalho e colocá-lo em uma fábrica simplificada tem sido um sonho para todos, desde arquitetos e designers icônicos como Frank Lloyd Wright e Buckminster Fuller às empresas atuais como a Assembly and Bone Structure.

Agora, um novo empreendimento de uma empresa dentro do conglomerado Berkshire Hathaway de Warren Buffett está assumindo o desafio de criar e dimensionar a arquitetura modular. Com o apoio de grande orçamento de uma empresa controladora que vale centenas de bilhões de dólares, a iniciativa pode ter apenas uma chance de ter sucesso na criação de edifícios mais baratos e mais rápidos onde tantos outros falharam.



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[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

Há muitos obstáculos para fazer esse tipo de processo de construção funcionar, desde as altas despesas gerais de construção e funcionamento de fábricas até os desafios regulatórios e trabalhistas de obter a aprovação de uma construção não convencional. Depois, há a questão de fazer mudanças radicais no próprio setor de construção, um negócio grande, descentralizado e avesso ao risco. Poucas empresas conseguiram virar o navio e navegar nessas águas complicadas.

As pessoas por trás do projeto da Berkshire Hathaway esperam que sua experiência seja diferente. Lançada formalmente hoje, a iniciativa é uma joint venture entre MiTek , uma empresa de software de construção e serviços de construção, e com sede em Nova York Danny Forster e arquitetura , que projetou vários edifícios modulares de alto perfil, incluindo um que em breve será o hotel modular mais alto dos Estados Unidos. Sua abordagem combina o conhecimento de primeira mão de Forster sobre as deficiências da construção modular e a ampla gama de empresas de construção sob o guarda-chuva da MiTek, incluindo um fabricante de aço estrutural, um fabricante de fachadas de edifícios altos e um fabricante de placas de parede à prova de fogo que revestem o interiores de edifícios em todo o mundo.

[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

Eles são uma daquelas empresas que silenciosamente fazem tudo em segundo plano que [vai] para edifícios, diz Forster. Olhamos para eles e dissemos: ‘Puxa, se eu apertar os olhos, há muitos ingredientes para um fabricante modular potencialmente viável aqui, que certamente está bem capitalizado, por fazer parte da família Berkshire. & Apos;

A empresa de Forster juntou-se à MiTek há cerca de um ano para estabelecer a MiTek Modular Initiative , um investimento de longo prazo no desenvolvimento de uma nova abordagem para a construção modular baseada em fábrica que tem um apoio não divulgado da Berkshire Hathaway. A empresa afirma que os números dos investimentos são da ordem de milhões de dólares. Através de uma abordagem inovadora para fazer as caixas de aço modulares que formam os blocos de construção literais deste tipo de construção e otimizando como e onde elas são equipadas com utilidades, interiores e fachadas, a Iniciativa Modular pode superar os desafios que têm impedido outros esforços .

[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

O foco é conhecido como construção modular volumétrica, uma forma de pré-fabricação que usa fábricas para construir caixas discretas que podem ser combinadas em quartos e empilhadas em edifícios. É uma abordagem que tem sido usada para criar projetos de construção altamente replicáveis, como instalações de saúde, condomínios e hotéis, incluindo o AC NoMad Hotel em Manhattan , o projeto de hotel modular mais alto dos Estados Unidos, que foi projetado pela empresa de Forster e agora está em construção.

Construir edifícios em uma fábrica não é novo , e a Iniciativa Modular de MiTek certamente não é a primeira a tentar fazer obras de construção industrializadas em maior escala. Empresas como a sediada em Houston Katerra e Sekisui Heim , o braço de construção residencial do conglomerado japonês Sekisui Chemical, conseguiram sobreviver como construtoras verticalmente integradas, enquanto muitas empresas pré-fabricadas menores também guardada ou foi subsumido por outros.

[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

O que faz com que a maioria das outras empresas modulares fechem os negócios é que elas simplesmente são esmagadas pelo peso de suas próprias despesas gerais, diz Todd Ullom, vice-presidente de soluções de construção modular da MiTek, observando que a necessidade de fábricas caras - e um fluxo constante de projetos para mantê-los funcionando - tem sido o calcanhar de Aquiles da construção modular. Isso realmente nos levou a um modelo de negócios diferente do adotado por outros.

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A inovação de MiTek é um módulo que pode ser dobrado. Em vez de grandes caixas de aço que devem ser cuidadosamente encaminhadas sob pontes e viadutos na parte de trás de um caminhão, os módulos dobráveis ​​da MiTek se dobram, facilitando o transporte para os locais de trabalho. Isso amplia a geografia que a empresa pode alcançar, em comparação com o raio de aproximadamente 400 milhas que um construtor modular típico pode atender economicamente. Sem fábricas espalhadas por todo o país, a maioria dos construtores modulares só pode escalar até certo ponto. A abordagem da MiTek enviaria seus módulos pré-construídos de embalagem plana para serem finalizados e montados onde quer que o projeto estivesse. Este é um grande passo para descentralizar a cadeia de abastecimento e dizer que modular pode acontecer em todo o país, porque você não está carregando essas coisas enormes, diz Forster.

[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

A empresa ainda dependerá de alguma centralização, com todos os seus módulos dobráveis ​​configurados para serem produzidos em uma instalação de 250.000 pés quadrados no Líbano, Pensilvânia. De lá, os módulos serão enviados para armazéns próximos aos locais de trabalho, onde empreiteiros gerais os transformarão de gaiolas de aço vazias em salas totalmente equipadas.

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Essas plantas pop-up, como a empresa as chama, podem ser criadas conforme necessário em espaços de depósito já existentes perto de locais de construção, usando equipamentos alugados da MiTek para equipar cada módulo como os últimos estágios de uma linha de montagem. Isso significa que a maior parte da construção real de um projeto modular pode acontecer localmente e por mão de obra local - um ponto-chave de venda para sindicatos e funcionários municipais que controlam as aprovações de grandes projetos.

Os sindicatos não têm sido totalmente receptivos a esses tipos de projetos baseados em fábricas, que podem reduzir a quantidade total de mão de obra contratada para fazer as obras. Um relatório de 2019 sobre construção modular da McKinsey descobriu que mudar para construção fora do local corte os custos de mão de obra em cerca de 25% em comparação com projetos construídos convencionalmente. Embora parte dessa mão-de-obra mude para a fábrica, a quantidade total de mão-de-obra usada tende a diminuir.

Essas são dinâmicas complicadas que Forster conhece bem. Sua empresa está atualmente trabalhando em um torre modular no centro de São Francisco , onde a obtenção de aprovações da cidade para o projeto não convencional exigiu um nível adicional de negociação. Os sindicatos nos disseram muito claramente que não há nenhuma maneira no inferno de você estar embarcando em um prédio offshore ou mesmo de fora do estado. Eles disseram que se não for a 40 milhas do local de trabalho e a mão de obra local não estiver participando, isso não está acontecendo no centro de San Francisco, diz Forster. O projeto está em processo de aprovação local. Eventualmente, ele poderia ser construído usando o processo de MiTek.

A construção real de módulos tem sido um dos principais pontos de estrangulamento para grandes projetos modulares nos EUA, de acordo com Ullom da MiTek, que diz que simplesmente não há fábricas e empresas suficientes capazes de construí-los a preços que podem competir com as fábricas locais com custos de mão de obra mais baixos. Até o momento, a maioria dos edifícios modulares de grande altura que foram construídos nos EUA são construídos com mão de obra offshore, diz ele. De acordo com um relatório recente no crescimento antecipado do mercado de construção modular, a maioria das fábricas está localizada fora dos Estados Unidos.

[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

O que a equipe MiTek espera fazer é acelerar a fabricação dos módulos e agilizar como eles se adaptam a tudo, desde tubos e fiação elétrica a janelas e móveis de hotel, fazendo mais trabalho em sua fábrica antes que os módulos cheguem aos locais de trabalho. A fotografia estereoscópica também será usada para documentar o processo de montagem de cada módulo em cinco fases diferentes, permitindo o controle remoto de qualidade durante a construção e, potencialmente, facilitando o processo de inspeções de construção. Eles passaram o ano passado praticando e construíram dois módulos de protótipo para um projeto de hotel hipotético em uma instalação em Chesterfield, Missouri, nos arredores de St. Louis. Reduzimos o processo de encanamento de 16 horas de trabalho para 4 horas e 10 minutos, diz Ullom. Estamos tentando criar a equipe do poço da NASCAR para construção.

[Foto: Ty Cole / cortesia de MiTek / Danny Forster & Architecture]

Uma construção mais rápida reduz o custo de um projeto, o que, é claro, também se traduz em menos horas para os trabalhadores da construção. Essa questão veio à tona no outono passado, quando o presidente do conselho do Conselho do Comércio de Edificações e Construção de São Francisco enviou uma carta ao prefeito da cidade explodindo um projeto modular planejado para reduzir os padrões e reduzir os salários. A carta qualificou a iniciativa, um projeto habitacional de apoio que estava sendo construído na baía, na cidade de Vallejo, inaceitável e um insulto direto aos sindicalistas.

Encontrar um equilíbrio entre melhorar a eficiência da construção e manter os empregos será um desafio. Ullom diz que a empresa está negociando com cerca de seis grandes empreiteiros gerais. Mas, como ele próprio um ex-empreiteiro geral, ele sabe que será necessário um pouco de convencimento. É um grande salto ir da forma como construímos hoje para, ‘Oh, vamos fazer isso em uma fábrica, & apos; ele diz.

Uma das maneiras pelas quais a MiTek pode obter empreiteiros gerais a bordo é terminar o máximo possível do módulo em sua própria fábrica, enviando as caixas achatadas para fábricas pop-up com caixas rotuladas de peças pré-cortadas que os trabalhadores da construção simplesmente precisariam juntos - mais Ikea do que Lego. Ullom diz que a empresa passará o resto do ano refinando seus processos e planeja construir mais protótipos no outono. Ele espera que MiTek comece a produção de módulos no início do próximo ano.

Mas nem MiTek nem Berkshire Hathaway estão com pressa para entrar no mercado. Forster diz que está abordando isso como um investimento de longo prazo para determinar precisamente como interromper a indústria da construção. Isso provavelmente vem de Buffett, diz Forster. Poucas empresas podem dizer que estou analisando isso há 10 anos.

quando os palavrões foram inventados

Mesmo com aquele tempo e o luxo dos bolsos fundos da Berkshire Hathaway, muito sobre a indústria da construção teria que mudar para algo como isso ter sucesso, desde as práticas de trabalho de empreiteiros gerais até regras de licenciamento locais e inspeções de construção dentro de instalações de manufatura e montagem. A MiTek não divulgou os nomes, mas afirma estar em negociações de alto nível com duas grandes construtoras nacionais sobre a implementação de sua abordagem em projetos futuros. Se isso acontecesse, e se a empresa fosse capaz de lançar sua abordagem baseada em módulos, a construção poderia se tornar mais rápida e barata. Por enquanto, esses são grandes ifs. A história sugere que eles não serão superados facilmente.